פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על תמ"א 38(265)
עדכון דיירים בסטטוס פרויקט התמא
רציתי לדעת האם ניתן לחייב את 1) חברות ניהול הדיירים 2) עו״ד מייצג דיירים 3) והיזם לעדכן את הדיירים בסטטוס הפרויקט באמצעות תוכנה ייעודית?
כך למשל ניתן להתחבר מכל מקום ולראות היכן זה עומד, מה בהמשך, מסמכים, עדכונים, לשאול מתי העדכון הבא וכו.
דוגמא:
נראה לי שזו דרך נוספת להערכת רצינות נותן השירות בדבר היותו ״שקוף״, מתקדם מקצועית וכו.
שי שלום,
לטעמי לא ניתן לחייב, כל עוד הדבר אינו מופיע במסגרת הסכם למתן השירותים בין הצדדים,
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
תשלום לקבלן
קבלן עושה תמא חיזוק . מוסיף קומה אחת עם שתי דירות .אם אקנה אחת משתי הדירות שבונה ,טוען שכבר יצק הרצפה וביוני מתחיל להרים קירות. ומגיע לו חצי מערך הדירה . האם נכון??
כותב הערת הזערה בטאבו. האם זה מספיק? איזה בטחונות יכול לדרוש ממנו??
ואיך לפי חוק צריך לשלם לו?
וגם לשמור על חוב סביר למקרה של תיקונים סופיים שמתגלים רק בכניסה?
תודה
שלמה שלום,
ממליץ לפנות לעו"ד המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית שייצג אותך ברכישת הדירה,
קצרה היריעה כדי לכתוב כאן את כל "התורה" בקשר להבטחת העסקה הנ"ל.
אתה מוזמן גם לפנות אלי באופן פרטני לצורך כך.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
מיסים למינהם
שהורסים הבניין לתמא 2 בטאבו הרישום נשאר על שמי או "מוקפא" ע"ש הקבלן? (אולי מחליף קומה.)
2)מס השבחה על תוספת של 25 מר משלם היזם?-(ממד מרפסת חדרון?)
ואם באמצע הבנייה מוכר "הדירה" כ גדולה?
3)קניתי הבית שגר כיום ב 1982 כדירה שנייה.
את הדירה הראשונה שקיבלתי בירושה ב 1972 . מסרתי ללא תמורה לגרושתי ב 1996.
ומאז יש לי רק דירה אחת
4)אם אמכור הדירה שגר היום אשלם איזה שהוא מס השבחה ??אינפלציוני ???
5)כמה זמן מקסימלי יכול לחכות ולא למכור אותה , כדי לא לשלם מס קנייה לדירה חדשה אחרת ??
תודה מראש
משה שלום,
שאלתך מערבבת נושאים רבים שאינם בהכרח קשורים.
אנסה להשיב לגופו של עניין:
1. שמבצעים פרויקט תמ"א 38/2 בזמן ביצוע העבודות, הרישום בטאבו נשאר באותו המצב למעט שיעבוד של הקרקע כולה לטובת בנק מלווה.
2. מס שבח אמורים לשלם מעבר לתוספת של 25 מ"ר (לא כולל מרפסת) בד"כ חל על היזם במסגרת עסקת נטו - אך יש להבטיח תשלום באמצעות ערבות מסים.
3. מס שבח אינפלציוני בוטל ככל שאתה מתכוון לעשות שימוש במס הלינארי - ככל שנכנת לשנת 2014 עם דירה אחת ויחידה שאין לה זכויות בניה בלתי מנוצלות ככל הנראה תהא זכאי לפטור ממס שבח.
4. מס השבחה הוא מס שאינו תלוי במספר הדירות שלך אלא מס שמשולם לרשות המקומית.
5. אין מס קניה אלא מס רכישה, ככל שתמכור את דירתך תוך 18 חודש ממועד רכישת הדירה החדשה תהא זכאי לתשלום מס רכישה מופחת.
בכל אופן, מציע לפנות לייעוץ פרטני.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
מס בגלל תמא 38-2
כל 8 הדיירים בבניין החליטו ללכת על תמא. לפני שאחתום .
התלבטנו כי המעבר הלוך ושוב של אמא חולה שגרה איתנו יהיה מסובך
במקרה ראינו דירה שבונה קבלן שתתאים .
מצד אחד ,זו הזדמנות שאולי לא נמצא כמוה
מצד שני אולי כל התהליך יתעכב , יתבטל , או אם המצב במשפחה ישתנה
וב"כז נרצה לגור בבית שעשו לו תמא. ולא שקנינו.
האם יש התחשבות במצב , מצד שלטונות המס בגלל חוק תמא שמחייב אותי -לא להיות סרבן.????
הדירה תהיה מוכנה בראשית 2019.ולא אמכור תוך 18 חודש כי נרצה לחכות לגמר התמא. ואז להחליט
מי יודע מתי תהיה מוכנה.
מה האפשריות שעומדות בפנינו?
מול שלטונות המס?
מול הקבלן של הדירה שתהיה מוכנה 2019 .?עיקוב רישום ?רק שנגור שם נרשם על שמנו ?ואז 18 חודש?
או מול יזם -קבלן התמא
תודה מראש
דן שלום,
נפלאות הן דרכי האל ולדאבוני הח"מ לא יכול לחזות את המחר,
ככל שתרצה שנבחן את הסיכונים בפרויקט עצמו אשמח לעמוד לרשותכם באופן פרטני ובכך ליתן מענה הולם ורציני לכל שאלותיך / חששותייך,
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
דייר בבניין תמ"א38
הדייר רכש דירה ומבקש להאריך את החוזה בעוד 7 חודשים
שלום רב,
בד"כ נהוג ליתן כ 10%-15% הנחה בשכר הדירה, כמובן שהנ"ל כפוף למו"מ בין הצדדים, אין דין בענין זה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
ערבות בנקאית
הקבלן נתן לי ערבות בנקאית בגובה הדירה אחרי
התמא 38 -2 פינוי בינוי
והיה ולא גמר, פשט רגל , מלחמה לא אלינו ,
הולך לבנק מממש את הערות לוקח הכסף.
האם משלם מס על הכסף הזה??
תודה
או יש כל מיני חוקים גם פה?
תמ"א 38/2 שינוי מיקום דירה
נחתם ע"י ועד הדיירים הסכם עם יזם הסכם על תמ"א 38/2, היה כבר מפגש עם הדיירים - וקיבלנו את תכנית הבנייה, עם מיקומו של כל דייר בבניין החדש.
* מיקום הדירה המיועדת לי, אינו מקובל עלי - ללא חלונות בשירותים, ולאורכה של "כל" הדירה, יש את חדר הדוודים! חוסר איוורור בשירותים, גורם לטחב וסירחון - וחדר הדוודים גורם לרעש בלתי אפשרי, וגם סיכון באם יש שם תקלה!! האם אני יכולה לעמוד על כך שישנו לי את מיקום הדירה? מה אוכל לעשות באם הם יסרבו?
אני נכה קשה, וידוע להם שהם אמורים על פי חוק גם להתאים את הדירה לצרכי, והם אמרו שכך גם ייעשה.
* כיום מתגורר דייר לו אני משכירה את הדירה בנכס האמר - ושכר הדירה מסייע לי להתקיים, (בנוסף לקצבת 100% נכות מביטוח לאומי) - וכאשר הבניין יהרס, מהו המדד שיקבע את גובה שכר הדירה שהם יחוייבו לשלם לי עד שיסתיים ה"פרוייקט" ?
מודה לכם מראש,
אורנה.
אורנה שלום,
הסכם אנו יכול להחתם על ידי הוועד אלא על ידי הדיירים באופן אישי.
ככל שיש לך השגות לגבי התכוניות מציע לך להעלות אותן מול מפקח הבניה שנבחר מטעמכם, עו"ד של הדירים והנציגות.
במקרה שלך שכ"ד נקבע באופן מפורש במסגרת הסכם התמ"א, שימי לב שהוא אמור להיות בקורלציה לסכומים המשולמים לכם כיום (ככל שהם הגיוניים למחיר השוק) ואינו אמור להפגע,
תשלום שכ"ד צריך להשתלם עד לקבלת המפתח לדירה החדשה.
שינוי כפוי בדירה במסגרת תמ"א
שלום,
ברשותי דירה בקומת קרקע בבניין אשר עובר תמ"א.
העבודות החלו לפני כחודשיים וכעת נודע לי שהמיקום המתוכנן של מסתור הגז של הבניין הוא בצמוד למרפסת הדירה, וכי בשל כך על הקבלן לאטום כמחצית מהמרפסת ולמעשה להפוך ויטרינה של כ- 3.5x1.5 מ' לחלון של כ- 1x1 מ'. השינוי הזה לא מוזכר בהסכם התמ"א עליו אני חתום.
האם הדבר חוקי? האם היזם יכול לכפות עלי שינוי כזה בדירה (ואגב כך להוריד משמעותית את ערכה)?
תודה,
רועי
רועי שלום,
ככל שישנו שינוי ברכוש הפרטי שלך ואין לכך כל ציון במסגרת ההסכם, אתה כמובן יכול להתנגד לביצועו כאמור.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
היזם לא הותיר לי מקום על הגג להתקין קולטנים
אבל כרגע בימים אלו,הוא לא דאג להחזיר את דודי השמש והקולטנים למקומם,וזה הצריך מאיתנו הדיירים להזמין אנשי מקצוע ולהתקינם,משה זמנית בעל מקצוע להתקין הסתבר שלא השאיר לי מקום להתקין קולטנים,בטענה שדירה אחרת בביניין שלא יפה לה לפני כן דוד שמש תפסה את מקומי,מה עלי לעשות ?.נכון לעכשיו הדוד מונח על הפיגומים,והוא לא מוכן לתת מענה.
אתי שלום,
מהלך הדברים שאת מתארת עולה כדי הפרה בוטה, גסה ויסודית של ההסכם (כמובן בכפוף לקריאת ההסכם ובחינה מדוקדקת שלו)
על פניו היתי ממליץ כי בהנחה והנחת היסוד שלי נכונה לפנות לעו"ד הדיירים ולבקש ממנו להפעיל את הערבות הבנקאית אשר הוא מחזיק לטובת מקרים מסוג זה,
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
הבדלים בין דירות בתמ"א 38
בבניין בו הנני מתגורר 50 שנה מתכננים לבצע תמ"א 38.
לאחר כל העיבוד של התמורות יצאה החלוקה הבאה:
3 דירות עורפיות (ב-3 קומות) נכנסות עם 3 כיווני אוויר לעסקה ויוצאות איתם בתמורה הסופית. דירה אחת (בקומה הראשונה) מקבלת עוד פיצוי בשוברים של 30000 ש"ח בשל שיפוצה לפני יותר מעשר שנים.
6 דירות חזיתיות (2 בכל קומה) נכנסות עם 3 כיווני אוויר לעסקה ויוצאות עם 2 בלבד, בתמורה הסופית. תוספת השטחים לכולן היא אבסולוטית ולא פרופורציונית למה שנכנס לעסקה - לדירות החזיתיות הישנות שטח הגדול ב- 10 מ"ר מזה של העורפיות.
חלוקת כלל המפרט שווה בין כולן.
אני מתגורר בקומה עליונה, בחזית.
הרוב מושכרות ורק ב-4 מתגוררים בעלים (כולל אותי).
אני התנגדתי לכל אורך הזמן, בעיקר בע"פ, בפגישות וכיו"ב, לחלוקה זאת שכן אני רואה עצמי נפגע מכך שאני מאבד את כיוון האוויר החשוב הזה (חלון מערבי גדול), וכונס אוויר צפוני אשר לידו ואשר אחראיים במידה רבה לאיוורור הדירה לאורך מרבית השנה. הקבוצה "דילגה מעלי" עד כה - 7 חתומים כבר על חוזה בדרכי שיכנוע שונות (בעיקר של "הפרד ומשול"). כאשר המשפחה השמינית תחתום אחשב לסרבן.
אני גם יצאתי נגד הריסת התריסים בדירה הישנה ללא תמורה הולמת חלופית לאיכות חיי ונוחות השימוש עד כה. ניסיתי להגיע עם היזם לפתרון המחלוקת בדרישה להשתתפות שלו בפתרון יקר יותר, אולם הוא מסרב לפצות בטענה שחברי הקבוצה האחרים יתנגדו והפרוייקט ייפול. חשוב לציין שהפיצוי הנדרש היה חלקי בלבל לעומת שווי מוערך שלי לכיוון האוויר האבוד. פתרון זול מאד אשר הצעתי לו כאלטרנטיבה (תריסים פשוטים) גם סורב בשל טענה שהאדריכל המתכנן לא יאשר את הביצוע בשל שינוי קל בעיצוב או מראה חיצוניים (למרות המרחק מהרחוב וכי קשה לראות את הפרטים מלמטה) - קטנוני לדעתי.
החוזה עצמו מנוסח באופן די מגביל השולל אפשרות להתנגד בעתיד, אפילו באם מתגלה שבעלי התפקידים סילפו מידע שמסרו לנו ועליו התבססנו כדי לחתום. החותם מצהיר בו כי קיבל את כל התמורות ההולמות וכי היה לו זמן להיוועץ ואפילו למוסרו לחוות דעת משפטית - אעפ"י שכל עיקרון התמ"א הינו אפס עלויות לבעלי הדירות.
לדעתי, הקבוצה איננה יכולה לגזול ממני זכות קניינית קיימת ולשנותה בכוח "הרוב" ולחייב אותי לתרום כיוון אוויר בנוסף למ"ר לדירה עורפית (= 28000 ש"ח, בערך). לפי כתבה שראיתי בנושא כיווני האוויר, לוי יצחק נתן דוגמאות מעשיות במאמר במגזין "דה מרקר" - "מצפון תיפתח הרעה", 26.08.2005 (מאז מחירי הנדל"ן עוד נסקו), בגבעתיים (אני מתגורר בר"ג) היו פערים של כיוונים זהים לשלי אשר נעו בין 28-34 אלף דולר.
היזם מבטל את זכותי לשווי ערכי עבור אותו הכיוון.
1) מהם הסעדים וההגנה עליהם אני אוכל לבנות כדי למנוע מה שאני רואה כסוג של עושק בחלוקת תמורות בלתי הוגנת ?
2) האם עלי לחתום מכוח האילוץ ?
בתודה ובברכה.
שלום רב,
צר לי אך במסגרת פורום זה לא אוכל להתייחס באופן פרטני לשאלתך הואיל והיא מורכבת וחסרת פרטים רבים, ככל שתחפוץ היתי ממליץ לפנות למשרדי או למשרד אחר שעיקר עיסוקו הינו בתחום המקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
עורכי דין מובילים בפורום תמ"א 38
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
